Půjčit si nezbytné minimum, rychle vše splatit, moc bance nepřeplatit a pak si jen hlasitě oddechnout. Ani náhodou! Takto černobílé to opravdu není. Ale abychom nebyli zas tak struční:) Milujeme příklady, a tak se na jeden podívejme.

 Chci koupit dům za 6mil. 4mil. mám v hotovosti z prodeje předchozího bytu. Mohu splácet asi 20 tis. měsíčně.

 Varianta 1: Zaplatím maximum 4 mil. v hotovosti. Půjčím si 2 mil. a nastavím dobu splácení na nejkratší dobu, ať mám pokoj a nejsem zadlužený. Úrok mám 2,09% p.a. a splácím 9 let 20.330,- Kč měsíčně. Po splacení hypotéky investuji pravidelně všech 20,33 tis. měsíčně s výnosem 7% p.a.
Varianta 2: zaplatím 20% z hodnoty domu tedy 1,2mil. 4,8 mil si půjčím s úrokem 2,39% p.a. a 30 let splácím 19.690 Kč. Ušetřených 2,8 mil. investuji s průměrným výnosem 7% p.a. na 30 let (strategie Nobelovy nadace) + pravidelně investuji to, co je nad splátku hypotečního úvěru do 20,33 tis. měsíčně tj. 1.640 Kč

Tak schválně, jak byste se zachovali? Netaktizujte, nepřemýšlejte, co je nebo není správná odpověď. Už jste si odpověděli?

Podle našich zkušeností cca 80% lidí zvolí při řešení této životní situace možnost první. Hlavní důvody bývají dva.
Důvod pana Opatrného: “Nechci být zadlužen. Obávám se toho, nemám klidné spaní. Co když příjdu o svůj příjem, nebo se prostě něco stane. Chci mít brzy dluh splacen. Nechci nechat dluhy svým dětem kdyby se se mnou něco stalo. Kdo ví co přinese budoucnost.”
Důvod pana Skrblíka: “Nechci banku zbytečně přeplatit. Nejsem přeci hloupý!”
Podívejme se blíže na pana Opatrného. Představte si, že máte hypotéku nastavenou na krev, jak se říká, a veškeré rodinné peněžní prostředky měsíčně cpete bance na splácení hypotéky. Zvládnete si u toho dělat rezervy? Zvládnete u toho investovat? Odpovězte si hlasitě a po pravdě. “NE a NE” Oproti tomu když hypotéku natáhnete máte měsíčně volné prostředky a můžete si vytvořit rezervy na nenadálé situace. Pokud máte již krátkodobou a střednědobou rezervu vytvořenou můžete investovat a zhodnocovat prostředky na své cíle dlouhodobé.

Vidíte ten paradox?

Lidé jsou schopni do jedné věty nacpat naprostý protimluv. “Bojím se co bude, raději uplatím hypotéku co nejdříve.” Pokud nemůžete tvořit rezervy nebo nedejbože ani se kvalitně pojistit proti opravdovým průšvihům, teprve v takovém případě se máte čeho bát! Povím vám takové tajemství. Ne, že byste to už nevěděli, ale když říkáte argumenty pana Opatrného, je zjevné, že si tento aspekt hypotéky neuvědomujete. Pokud peníze vrazíte bance na hypotéce, už je nedostanete zpět! Ani když se vám něco přihodí a o tu práci přijdete, ani když onemocníte, nebo se vám s prominutím podělá cokoli v domácnosti. Pokud však máte rezervy a nic zlého se vám nepřihodí? Můžete každý rok uplatit až 25% hypotéky (rozhodně to nedoporučujeme, ale udělat to můžete) Tedy prodloužit si hypotéku na maximum vám sníží splátky ale
neznemožní hypotéku splatit dříve jak za 30 let. Říkám tomu zadní vrátka.

Miluji zadní vrátka. Jsem člověk opatrný a proto já osobně mám hypotéku na maximální dobu a z volných prostředků tvoříme rezervy.

To doporučuji i svým klientům.
Dalším argumentem opatrných dlužníků je, že nechtějí zanechat dluhy svým blízkým pokud by se s nimi v budoucnu něco stalo. Opět velmi časný paradox, protože to bývají právě Ti lidé, kteří na oltář vysokým splátkám hypotéky obětovali kvalitní životní pojištění. Jak udělat kvalitní smysluplnou pojistku je téma na samostatný článek, do těchto vod teď nebudu zabředat. Chci ale apelovat, že pokud máte rodinu a hypotéku na váš domov a nemáte rezervy, pak je kvalitní životní pojistka na prvním místě. Překvapivě však bankopojištění nabízené k hypotékám do kategorie kvalitního pojištění zařadit nelze:(
Zpět k našemu panu Opatrnému. Právě kvůli opatrnosti doporučujeme natáhnout hypotéku na maximum, z volného měsíčního cashflow si zaplatit kvalitní pojistku a tvořit rezervy.

A co pan Skrblík? Asi vás už nepřekvapí, že budu psát o dalším paradoxu.

Skrblíci bývají často Ti samí lidé, co bance měsíčně nechávají tučné výpalné jako poplatek za vedení běžného účtu a jiné běžné operace.Ovšem pan skrblík chce ušetřit ty velké peníze. Nechce bance nechat nic navíc, raději bude mít peníze na svém účtu. To by se dalo pochopit. I my máme rádi peníze. Ovšem právě proto, zase doporučujeme natáhnout hypotéku na co nejdelší dobu, snížit si tak splátku a ušetřené peníze, co měsíčně nedám bance, investovat do kvalitního investičního portfolia na dlouhodobé cíle, kterým může koneckonců být i splacení hypotéky. Prostá finanční matematika. Aktuálně se hypoteční sazby stále pohybují do 3% p.a.. Dlouhodobý řekněme zdravý průměr hypoteční sazby je 4% p.a. Dlouhodobý průměrný výnos na středně dynamické investiční strategii je přes 7% p.a. Jedná se o strategii Nobelovy nadace. (Koho zajímá příběh Alfreda Nobela, můžete mrknout na wikipedii nebo na Příběh o Ferdovi.) Asi nemusím zdlouhavě vysvětlovat, kam mířím. Máte-li hypotéku za 4% a investice s výnosem 7% jste pořád 3% p.a. v plusu. Samozřejmě že výnosy kolísají, není to tak jednoduché, ale v delším časovém horizontu vlastně ano.
Graf1: Vývoj výnosů Nobelovy strategie v čase

Pokud vám investice vydělávají více než kolik necháte na hypotéce, proč si na takový obchod od banky nepůjčit?

Že se vám může změnit v budoucnu sazba? Ano jistě může. A téměř jistě bude vaše sazba vyšší, než kterou máte nyní. Jenže stejně tak, téměř jistě budou i vaše investice stále vydělávat o fous více. A pokud ne? Můžete vytvořenou rezervu použít na částečné uplacení hypotéky a po dobu nepříznivých sazeb pozastavit investici a jen se věnovat splácení hypotéky. Tím, že jste část dluhu z rezervy uplatili, se vaše splátka udržela na uplatitelné výši. Teď si jen na malinkou chvíli přestavte, že všechno cpete nyní do hypotéky a za pár let s další fixací vzrostou sazby natolik, že přes nižší jistinu bude splátka vyšší než doposud. Už tak jste byli na doraz! Co teď? Jak budete vyšší splátku platit? Mezitím třeba přišla krize vy jste přišli o práci a ženu máte na mateřské? Nechci malovat čerta na zeď, to už jsme zas u pana Opatrného. Vraťme se tedy k panu Skrblíkovi.

Za malou chvíli se podíváme na reálná čísla a uvidíme, zda i jemu se vyplatí hypotéku natáhnout nebo ne.

 Varianta 1: Zaplatili jsme 4mil jednorázovou akontaci + 2,196 mil. na splátkách hypotéky + 5,166mil. jako vklady na své investice. Celkem 11,362 mil Kč
Za 30 let mám majetek v celkové hodnotě 22,562mil. Kč (nemovitost v hodnotě 10,868 mil a finanční portfolio 11,694 mil.)
“Hustýýýýý! To nezní špatně”,  mne si ruce pan Skrblík.
Varianta 2: Zaplatili jsme 1,2 mil jednorázovou akontaci + 6,728 mil na splátkách hypotéky + 3,390 mil vklady investic. Celkem tedy stejně jako v prvním případě.
Za 30 let však disponuji majetkem v hodnotě 34,171 mil Kč (nemovitost v hodnotě 10,868 mil a finanční portfolio 23,303 mil)
A to je chvíle, kdy si pan Skrblík přestává mnout ruce, protože zvolenou první variantou přišel o více jak 11 mil. Kč Nemluvě o faktu, že i během prvních 9 let jsme s variantou 2 tvořili rezervu pro strýčka Příhodu.
Graf1: Zjednodušený průběh vkladů na investiční účet a hodnota portfolia
 

 Tak co dodat? Matematika se nedá ošálit.

Složené úročení dělá na dlouhém časovém horizontu divy. Čas je nejcennější aktivum, které máte. Pokud investujete, pracuje čas pro vás. Pokud ne, pak je proti vám. A tak doporučujeme svým klientům, aby se při každé životní situaci drželi zdravých finančních návykům, ke kterým investování patří. Pokud vám na investice nezbývá, ale máte hypotéku naplánovaou do 45 let, pak je něco špatně. A vy už víte co.